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“赵衙内”的房产帝国

“赵衙内”的房产帝国

 

财新记者 谢海涛

 

 

2014年的最后一天,昏黄的夕阳泻在南京丹凤街上,恒基中心公寓B座四楼的屋顶花园里,一片落寞。下午四点刚过,一个看房人走出402房间,锁上门,推着自行车慢慢而去。

B座402临街的门面处落满树叶,南京瀚海房地产开发有限公司(以下简称南京瀚海地产)的名字还在,金色的电梯门似乎还能看出主人往日的辉煌。

由此北向六百余公里处,山东济南的文化东路上,金碧辉煌的万豪国际公寓楼盘内,一栋五层小楼大门紧闭,门墙上写着山东诚基房地产开发有限公司字样,左右一对白色石麒麟作咆哮状,门前一尊三面观音低眉作慈悲相,观音像下的水池里,塑料荷花已冻结在冰里。

由此再北向三百余公里,天津南京路上,诚基经贸中心3号楼的四楼南端,黑如隧道,人去尘积。冰封的海河边上,水岸银座的销售中心大门紧闭,开发商天津高盛房地产开发有限公司的奖牌依然琳琅满目。

上述楼盘的主人,在2014年7月之前,并不为公众所知。当月,天津银监局发出的一份金融监管提示书称,天津高盛房地产开发有限公司和天津汇景房地产开发有限公司的高管被有关部门控制,两家公司实际控制人为赵晋。

这个神龙现首不现尾的神秘红三代,至此浮出水面,而牵其一线,震动数省市政坛。

在天津,2014年7月20日,天津市政协副主席、公安局长武长顺涉嫌严重违纪违法,接受组织调查。

在江苏,2014年9月13日,南京市委常委、建邺区委书记冯亚军落马。三天后,连云港市委书记李强落马。

在北京,2014年10月11日,已退休8年的江苏省委原常委、秘书长赵少麟,国家行政学院常务副院长何家成,在同一天落马。

在山东,2014年12月,山东省委常委、济南市委书记王敏被查……

在诸多政要出事的背后,隐隐然有赵晋的影子。赵晋是谁?何以有如此大能量?

遥想1990年代初,中国的房地产业开始发轫,此后成为中国经济发展的支柱产业,也成为平民谋生的悲凉地,开发商登顶富豪榜的加冕场,以及政府官员腐败落马的泥潭。

21岁的红三代赵晋,于彼时乘势而起,赖祖德父荫,以空手套白狼的姿态,在南京完成原始积累,进而北上津、鲁、冀,南下浙江,攻城略地,至少创办六十余公司,布点京、沪、深、港等地,打造了一个庞大的房产帝国。

其人貌似低调,从不在公开场所露面,而开发楼盘时,谋划手段之精妙,之肆无忌惮,皆令人震惊。其智商之高,能力之强,谈笑间,玩弄法律、政策于鼓掌之间。几乎每建一楼,皆民怨沸腾,业主维权成燎楼之势;而其挟权力以“维稳”,令业主苦不堪言。值中央铁腕反腐,“猛虎翦翼,方入柙中”。

其人早年给人送礼,暗中录音录像,后在京城建有高级会所,有如赖昌星之红楼,招待王敏等各路领导,勾连上层关系,并录像以要挟。值其于会所中翻船之际,录像中出现的人物次第显形,一个纵横数省市的官商网络慢慢浮出水面,而水依旧很深。如律师胡春雨感慨:该案件亦吾国反腐洪流中一波澜尔。濯足濯缨,深未可见。

20年苦心经营,20年风流富贵,一朝大厦倾,树倒猢狲散,如一场金陵春梦。其梦破时分,给人们留下N多疑问:赵晋何以成为赵晋?其成长之土壤何在?

于此,盘点其成长史,非为痛打落水虎落水蝇,非为政府反腐歌功颂德,而旨在以审视中国房产业20年之烟云黑幕,中国实行市场经济以来,某些领域政商共生之畸形生态,以及种种世相人生,以为世鉴。

 

赵晋的房产帝国之1

南京:红色父荫下的原始积累

导言

南京,虎踞龙盘之地,温柔富贵之乡,赵晋的起家之地。

房地产业,近20年来影响中国经济、社会至巨至深之行业,赵晋的发迹之领域。

和一般白手起家的房产大亨不同,他一出生,就秉承着家族的红色血统,如《红楼梦》里贵公子衔玉而诞。年既长,赖祖德父荫,以衙内之姿态,行原始积累之能事。

一个弱冠青年,如何快速成长为一个飞扬跋扈而又神秘低调的隐形富豪?其长袖善舞,勾连官场的手段如何养成,经营房产谋取暴利的技术如何问世?

侯门似海。追究赵晋之前世今生,实为考量权力阴影下种种人、事之异化。

 

1994年6月,当赵晋创建南京世昌房地产开发公司(以下简称南京世昌地产)时,只有21岁。这是一家由共青团中央办公厅批复成立的公司。

1994年,正值邓小平南巡讲话之后,中国经济开始了新一轮腾飞,全民大经商由此开始。彼时,全国政府机关、公检法系统,甚至军队,纷纷涉足商海。南京世昌地产为适应团中央办公厅发展第三产业的需要而建,经江苏省建委批准,在江苏省工商局核准登记注册。

根据团中央办公厅相关批文,该公司为全民所有制企业,实行独立核算、自负盈亏,注册资金1000万元,地点设在南京市工人新村108号,主营房地产开发及中介服务,兼营建筑材料、建筑装潢、建筑五金的销售协作。

这年6月7日,赵晋被团中央办公厅任命为公司法人、总经理。年轻的赵晋,并不具备共青团背景。知情人称,这和其家世背景有关。

 

显赫家世

 

根正苗红的赵晋,出生在南京军区部队大院。其祖父是老资格的开国军人,其父赵少麟,1946年10月生人,祖籍山西原平。这是中共革命老区,抗战时著名的火烧阳明堡机场即发生于此。这片红色的土地上,陆续走出20余位将军,两千多名烈士曾为国捐躯。

知情者称,赵少麟出身于南京空军大院,最早是在南京市小营小学接受教育,这是一所由华东军区空军干部管理部1952年创办的学校,时为空军子弟小学。

1965年8月,赵少麟进入解放军军事工程学院原子工程系学习。这所筹建于1952年的著名军事院校,因校址在哈尔滨,又简称哈军工,约300位将军、40多位两院院士以及诸多中央级政要曾在此就读、执教。哈军工的读书经历,为赵少麟仕途打下了坚实的基础。

1970年,哈军工毕业的赵少麟进入南京大桥机器厂工作。这是一所建于1958年,为信息产业部门和部队定点研制气象雷达等产品的军工企业。他在这里历任工人、技术员。1980年6月,升任厂党委副书记。

1982年8月,赵少麟出任共青团南京市委书记,由此开启仕途。1984年3月,赵少麟任南京市鼓楼区委书记;1986年4月,任南京市委常委、市委秘书长;1989年8月,任南京市委副书记。

1973年7月,赵晋就出生于这样一个红色家庭,在南京军区的大院长大,在南京著名的金陵中学、南京第十三中读书。接近赵家的人士称,赵晋读书时成绩不是太好,但人非常聪明。

1990年9月,赵晋进入设在南京的解放军国际关系学院读专科。这是一所隶属于解放军总参谋部的院校。1993年毕业之后,赵晋并没有进入部队或机关工作,而是进入上海一家公司的南京分公司。

在赵晋创业的1994年,后来与其关系密切的部分人士各有前程。

他的父亲赵少麟在这一年从淮阴市市长升任市委书记。从1992年到1997年,赵少麟从省城调至苏北的地级市淮阴市(今称淮安市),历任淮阴市政府和市委的最高领导职务。一位江苏省的退休老干部后来接受媒体采访时称,淮阴是江苏省比较穷的一个地区,在赵少麟任上,淮阴并无太多变化,但这并没有妨碍其此后继续擢升。

在天津,平民子弟武长顺,经过24年打拼,已从一名普通交警,擢升为天津市公安局副局长兼公安交管局局长。

在济南,山东师大78级大学生王敏,进入山东省委工作已12年,担任省委办公厅副厅级秘书兼秘书二室主任。

在南京,同样出身南京军区的李强,1991年调入江苏省委办公厅,时为南京市政府办公厅副主任。

在北京,学界精英何家成则结束在江苏的挂职,返回北京担任国内贸易部政策体制法规司司长。

何家成1956年5月生于南京,1978年考入南京大学经济系,1981年至1986年间,在中国社科院攻读经济学硕士和在职经济学博士,先后师从经济学家戴园晨和刘国光。期间他和华生等人合作的《微观经济基础的重新构造》获得1986年中国经济学最高奖——孙冶方经济科学奖。1984年6月,硕士尚未毕业的何家成,参加了在中国经济发展史上具有重要意义的莫干山会议,并和华生等人提出放调结合的双轨制;同年9月,何家成又参加了同样重要的巴山轮会议,由此开启了其高层智囊之路。

1986-1987年,何家成在中共中央办公厅调研室工作一年后,被调到曾经赫赫有名的“政改办”(即中央政治体制改革研讨小组办公室),1987年十三大后在政改办基础上成立中央政治体制改革研究室,何家成担任综合局副局长。

1989年6月之后,中央政治体制改革研究室与中共中央农村政策研究室合并为中央政策研究室,何家成的履历出现了短暂的空白,但仕途反而得以提升。1990年,他调任原国家物资部办公厅副主任、部长办主任,之后还兼任正司局级的中国物资经济研究所所长。简历显示,1992-1993年,何家成被派往江苏无锡市短暂挂职副市长。1993-1995年,他担任国内贸易部政策体制法规司司长。2000年,44岁的何家成成为国务院任命的首批36名副部级国有重点大型企业监事会主席之一;2009年9月,他出任国家行政学院副院长,2013年3月,升任常务副院长,主持学院常务工作,被明确为正部级干部。在此期间,经济学理论功底扎实的何家成一直充当着中央高层幕僚的角色,经常出入中南海。

多位消息人士向财新记者证实,何家成与赵家是通家之好,赵晋称呼其为“干爹”。关于何家成与赵家的交好。一说出身草根的何家成,在某次回南京时,结识了有靠山的赵少麟;一说在何家成1992年至1993年挂职无锡副市长时,结识了时任淮阴市长的赵少麟。更有人士称,何家成的公开简历有误,他当年就是在淮阴挂职,而不是无锡。

这些只是赵家关系的冰山之一角。

 

父子同唱房产戏

 

在赵晋创业的1994年,中国的房地产市场方兴未艾。

1990年,国务院颁布《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》,标志着中国房地产业的肇始,但很快,房地产泡沫在海南等地出现,政府开始第一轮紧缩性宏观调控,造成了大量烂尾楼和银行呆坏账。

南京的房地产市场也是自1990年代起步。据《南京市志》介绍,1992年,南京实施公有住房制度改革;1995年,稳步出售公房;1997年,停止福利分房。但在1994年以前,南京的商品房年上市量只有约100万平米。

一座城市的变迁与发展,离不开房地产业的推动。房地产对于城市发展的重要性,赵少麟早有认识。

1993年,身为淮阴市市长的赵少麟,在接受《瞭望周刊》访谈时曾表示,淮阴交通条件不好,改善也非一时之功,因此投资者少。怎么办?能不能反过来搞,把旧房子拿出来卖,拿了钱去盖新房子招商。

赵少麟举了淮阴淮海大厦的例子,称淮海大厦经营五六年,年年亏本。后来整个包给了外商,每年按一定的递增率收钱。但也有人不理解,说这么好的地段怎么包给别人经营呢?但就是不去想,这么好的地段,自己越办越亏,为什么不能让他投入市场经营,成为生财聚财的源泉呢?现在大家想通了,市里的房地产都可以卖,有的政府机关占了商业黄金地段都要卖。转起来才能生钱,有了钱,淮阴的戏才好唱。

在赵少麟围绕着经济发展“唱戏”之际,赵晋的创业也开始了。

新成立的南京世昌地产,编制25人,或来自房产公司,或来自供电局、自来水公司等市政部门,也有来自赵少麟掌控过的南京大桥机器厂,其中不乏干部子弟。

1994年8月14日,成立两个月后,南京世昌地产和一家集体企业南京恒盛物资经营公司,在苏州合资成立苏州市泰和房地产开发有限责任公司(以下简称苏州泰和地产)。1996年3月5日,苏州泰和地产又和江苏泰丰商贸发展有限公司合资,成立江苏鸿业房地产开发有限公司(以下简称江苏鸿业地产)。

赵晋以上述三大公司为母公司,开始了在宁、苏两地发展的双城记。

 

南京首秀

 

赵晋开发的第一个楼盘,是南京宁夏路住宅。

宁夏路属于颐和路公馆区,在南京人印象中,颐和路公馆区于南京,如同外滩之于上海,八大关之于青岛,凝结着20世纪初中国的历史记忆。此地全称为颐和路历史文化街区,北到江苏路,东至宁海路,南抵北京西路,西至西康路,总面积约35.19公顷,是全国规模最大、保存最完整的民国别墅建筑群,被誉为“民国官府区”。

民国时,旧官僚、新权贵、外国公使云集于此,兴建官邸,道路以中国各地名胜命名,主干道叫颐和,两侧有珞珈、牯岭、宁夏诸路。马歇尔、孙科、宋子文等人于此留下印记。新中国之后,这里的小楼小院内住着南京军区的将军、江苏省的老干部。宁夏路一带地块,非一般人所能拿到。

1994年,成立之初的南京世昌地产,申请对宁夏路3、7片进行开发建设,向南京市建委提交《关于申请建设多层住宅的立项报告》。当年7月,南京市建委做出立项批复,称为加快旧城区的改造建设,经研究同意世昌公司对鼓楼区宁夏路3、7片进行开发建设。

这是一块面积不大的地块,南京世昌地产在这里建了三幢楼房,两幢五层,一幢四层,总建筑面积4342平米。

1995年8月,南京世昌地产以宁夏路住宅楼的名义对外售房。耐人寻味的是,南京市房管局在颁发的销售许可证中称,该项目不得广告宣传。

1996年,成立两年后的南京世昌地产进行改制。

这时中国的房产市场并不景气,紧缩性的宏观调控政策落实后,经济过热势头放缓。据《南京市志》介绍,1995年后,南京商品房市场投入量涌增,而需求量减少。1995年,商品房上市量达644.7万平米,销售量只有117平米;1996年,商品房上市量586平米,比上年下降9.1%,销售178万平米,比上年增加52.1%,但因上市量远大于销售量,年末商品房空置量仍高达408万平米。

1996年12月25日,团中央办公厅向江苏省工商局出示情况说明称:“我单位曾于1994年向你局申请注册成立南京世昌房地产开发公司,当时由于我单位资金紧张,所以该公司注册资本金未到位,对此我单位深表歉意。鉴于至今我单位仍无力筹措该公司的注册资金,且未投入任何资金,致使该公司无法正常经营,所以我单位决定不再作为该公司的出资者及主管部门,并同意该公司改制。”

而在南京世昌地产成立时,其企业注册资金来源情况说明称,注册资金1000万元,系团中央办公厅拨款。

1996年12月28日,南京世昌地产进行公司重组,注册资金仍为1000万元,赵晋任董事长兼总经理,公司名字变更为江苏世昌实业有限公司(以下简称江苏世昌实业)。赵晋个人的房产江湖由此开启。

1998年左右,江苏世昌实业转战石婆婆巷。

这一年,中国的房地产市场迎来了新发展。1998年5月,中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》,倡导贷款买房。7月,国务院正式宣布停止住房收入分配,逐步实行住房分配货币化。海南房地产泡沫破裂后延续5年的颓势,在这一年得以扭转:当年全国完成房地产开发投资3623亿元,同比增加13.79%。

亚洲金融危机爆发后通货紧缩的经济局势,使得政府决定催热房地产拉动内需,这一影响深远的决策影响持续至今,房地产成为中国经济的支柱产业之一,不仅造就了大批中国富豪,也成为政府官员落马的主要泥潭。

在南京,1998年12月31日,南京停止住房实物分配。1999年5月,允许已购公有住房上市出售,促使房地产市场进一步活跃。赵晋也得以乘势而起。

南京石婆婆巷也不是一条平常小巷,西连被张恨水写进小说的丹凤街,东接东南大学。民国时,徐悲鸿和蒋碧微在这里漫步张爱玲和胡兰成在这里缠绵。

在石婆婆巷与丹凤街交界处,江苏世昌实业拆迁居民的平房,开发了三幢七层的商住楼,为石婆婆巷12号、14号、16号,建筑面积2万余平米。1998年8月14日,由南京房产局颁发房权证。

石婆婆巷一度成了赵晋的大本营。江苏世昌实业以此为基地,相继成立了南京分公司、南京第二分公司、上海分公司。

苏州泰和地产也于1998年9月1日,从征战四年的苏州迁至石婆婆巷14-2号,其后更名为江苏泰和房地产实业有限公司(以下简称江苏泰和地产)。

在石婆婆巷14-1号,赵晋于1996年12月成立了江苏恒基商贸有限公司,2000年5月成立了南京而仁贸易有限公司。

在石婆婆巷12号楼下,赵晋于2000年成立了南京恒基通讯器材市场,后来此地成为南京有名的二手手机市场。

此后,赵晋还成立了江苏嘉辉广告文化传播有限公司、南京德辉广告文化传播有限公司、南京顺熹隆广告文化传播有限责任公司以及上海康定投资管理有限公司等。

石婆婆巷的居民,见证了赵晋早期发展的威势。在一位居民印象中,那时赵晋天天在这里上班,长得高高胖胖的,公司里养了一帮保安,身上雕龙画凤。恒基通讯市场开业时,居民们看到时任玄武区公安分局局长着便装前来剪彩。

石婆婆巷的回迁户,对赵晋更是深有感受。沈真文(音)是其中的一户。据当地《江南时报》报道,1999年,沈家拆迁后按协议回迁到石婆婆巷14号楼内居住。按照当初开发商的承诺,沈家拿到一小套住房,以及16号楼下一间10平米的“门面房”,然而,此房有名无实,并不在街上,而是在小巷的里面,三米外即是围墙。沈家对此颇为不满,多次找到开发商交涉。
    2002年5月10日晚上,沈真文再次找到开发商负责人,双方发生争执,后经派出所协调予以平息。第二天晚11时许,沈家夫妇准备休息时,几名陌生人来敲门,并称有人在楼下等,找他们去调换房子。为慎重起见,沈真文拨打了110报警。丹凤街派出所值班警察接到电话后,让他在楼下等。然而,沈真文和妻子下楼后不久,即有一伙人从暗中冲出,对其一顿暴打。

多年后,附近居民对财新记者称,那天下着雨,在石婆婆巷的松树前,十几个人像练拳一样打沈真文,他被打趴在一个水坑里,妻子大喊救命。

行凶者欲乘车逃离现场时,警察赶到,在群众的协助下,抓住一名身着黄色西装的行凶男子,但此人第二天就放走了。沈真文被送进医院抢救,其鼻骨与一根肋骨被打折,面部及脑部有挫伤,脾脏也被打坏。
   《江南时报》记者当时采访到开发商一位赵姓副总,对方称,整个事件与该公司无关。此事后来不了了之。

“我们晓得他老头子是江苏省委秘书长,没人敢动他。”知情居民说。

 

原始积累的秘密

 

赵少麟是在1997年11月,从淮阴市委书记调任江苏省委副秘书长、办公厅主任,开始接近江苏省权力核心圈的。1998年6月,他升任省委秘书长兼办公厅主任。接下来的8年中,陈焕友、回良玉和李源潮先后出任江苏省最高领导,但赵少麟的工作分工一直没有变,并在2000年进入江苏省委常委班子——这也是他担任的最高职务。

知情者称,赵少麟在南京官场上并不张扬,但民间口碑不好。2000年左右,曾有开发商跟他谈及赵少麟时说,这哪里像共产党的干部。

赵晋的原始积累中,赵少麟提携甚力。在南京多位房产界人士印象中,赵晋势利、霸道,他的原始积累是一种空手套白狼的方式,“只要他看中了哪块地,赵少麟会直接出面打招呼”。

“每个项目都有他老子在里面,他会把地从人家手里转过来。”知情者称,2000年前后,南京汉中门外二道埂的一块地,有家房产公司来买,只给600万元。那块地只有五六亩,但位置非常好,在莫愁湖边上,600万元比市场价便宜一半。土地的产权方不同意卖,后来上级领导硬压下来,一定要把地卖给该公司。

“当时听说是赵少麟的儿子来买地,但赵没有直接出面,是淮阴驻南京办事处的人来的。”知情者称。

在父亲的荫护下,至2000年,赵晋的资产已初见规模,其旗下房产开发的三驾马车江苏泰和地产、江苏世昌实业、江苏鸿业投资,在这一年各有斩获:

江苏世昌实业,已建成靠近南京大学鼓楼校区的汉口路48-2号住宅;

江苏泰和地产有五处工地在建。至2001年,公司所开发的12幢商品房有7幢竣工;

江苏鸿业投资有限公司,在进行大行宫雍园项目前期开发准备工作,该项目占地2.1公顷,拟建住宅4万多平米。

更多的时候,江苏鸿业投资承担着资本运作、对外投资的作用,先后投资江苏世昌实业有限公司、南京顺熹隆广告文化传播有限公司、南京永亨房地产开发有限公司、南京百润德置业咨询有限公司。

赵晋的项目还涉及军队政策性住房。多年后,赵晋在其公司介绍中声称,他旗下的房产公司,始终承担着“央企”的历史使命与责任,为我国房地产行业的发展及地方、军队政策性住房的建设做出了巨大贡献。

知情者称,“智商极高”的赵晋,除了依靠父荫,也善用各种人脉资源,长袖善舞。其早期的合作者中,不乏出身南京公教一村的子弟,这是南京市委市政府领导所住小区。

数年间,赵晋于南京建立20多个公司。这些公司或租在办公楼内,或蜗居民居内,从一开始就蒙上了神秘面纱,数年后一些公司又悄然注销,了无痕迹。

这些公司的法人大多不是赵晋,或是其公司高管,或是普通员工、秘书,或是一些身份不明人士,且法人经常变动,让人神秘莫测。

1999年7月,江苏鸿业投资的法人变更为一位姬先生。两个月后,南京世昌实业的法人也由此人出任。

姬先生,时年65岁,北京崇文区人,1950年代曾就读于哈尔滨外国语学院,也曾赴苏留学,此后供职于燃料工业部、中国国际旅行社,还担任过北京某实业公司总经理。

2000年2月12日,江苏泰和地产的法人变更为一位孙先生。孙先生,北京宣武区人,1957年生,北京某师范学院毕业,曾在北京市一所中学任教,深圳某发展有限公司工作。

姬、孙两人其后出任赵晋多家公司的法人。两人都曾在北京对外友好交流促进会任过职,姬先生还担任过副会长,该促进会设在北京一座部队大院内。有消息称,赵晋也跟该促进会有关联。

2004年9月15日,在南京世昌实业的股东会上,一个叫苏韵的南京人出任董事。同一天,她又当选为江苏泰和房产董事。苏韵生于1977年,是赵晋的中学校友,大学毕业后,曾在保险公司工作。2001年6月,进了润信国际集团有限公司,后成为赵晋的财务总监。苏韵和弟弟苏冠睿多次出任赵晋公司的法人。

在赵晋所控制的公司中,出任法人最多的则是一个叫杭宁的女性。杭宁出生于1953年,曾供职南京某无线电厂,长期担任会计工作。

从表面看,这个叫杭宁的神秘人物,创立了一个庞大的房产帝国,转战京津鲁等地,吞吐风云,询之于业内,几乎无人识其面目。

实际上,杭宁诸人不过是马甲,赵晋在这些马甲的后面运筹帷幄,攻城略地。

 

恒基中心的隐患

 

在赵晋后来的房产江湖中,香港是一座幕后之城。

知情者称,还在南京的时候,赵晋就经常去香港,后来几乎每年都去,或是考察市场,或是其他目的,甚至有人怀疑他去洗钱。

香港成为他此后多家离岸公司的法定地址,这些公司多是注册在英属维尔京群岛,他从这里出发,以外商的身份反身进入内地,或直接成立公司,或参与股份,成立合资企业。

香港更成为赵晋此后房产帝国的“延安”,他从这里借鉴了先进的房产思路,吸取了新的想法,加以改造,以打造自己的基业。

一位知情的员工对财新记者透露:“老板(赵晋)从南京时代,就开始模仿香港。楼盘起的名字跟香港公司很像,很多人以为这是香港公司。他就是要故意造成这种印象。最初,公司的人也会对外宣称,我们是香港公司,李嘉诚入股之类。”

2003年8月,建设部公布了国务院18号文件,明确了房地产支柱产业的地位,中国的城市房地产业走上了打造富豪的征程。也就从这一时期开始,赵晋开发的楼盘开始高端大气上档次,开始香港化。

2003年8月28日,南京丹凤街上,由石婆婆巷路口向南数百米处,一家恒基中心公寓开盘了,这是赵晋试水高档楼盘的处女作。

由江苏泰和地产开发的该楼盘,分A、B两座大楼,高19-20层,1到4楼是商铺,其上为住宅。在开发商的广告中,楼盘地处黄金地段,配套设施优越,为优良社区和学区,建有五星级酒店标准的大堂,配备会所、屋顶花园等,均价每平方米6500元。楼盘开盘后,连续多日创造南京楼盘销售量新高。

2004年,恒基中心两座高楼拔地而起,雄视周边低矮民居。B座侧面二楼处,4根巨大的廊柱间,两个大圆盘上的“恒基”金色大字,让人想起香港的恒基兆业地产集团;圆盘中间是一个由权杖、令旗组成的徽标,同样让人浮想连绵。

恒基中心成了赵晋公司的新基地,其B座402室是他旗下多家公司的所在地。赵晋后来纵横津门诸地,谋取高额利润的系列技术,已通过该楼盘开始操练。

知情人称,赵少麟在位时,利用职权、关系,从别人那里转让多起土地,让儿子操作。丹凤街的这块土地也不例外,原是玄武区开发公司的地块,赵少麟利用职权强行拿到手,后来补签了合同。

在赵晋后来的房地产牟利过程中,更改容积率是其重要手段。恒基中心本来容积率是2.2,赵晋把大楼盖到了7.1。如果按照容积率,需要补交数以亿计的资金。但赵少麟利用职权,把此事抹掉。

恒基中心的两座楼之间,政府开了一条薛家巷,等于增加了很多商铺,容积率也增加了很多,对于开发商是有利的,但南京市政府反而补偿了赵晋不少钱。

  在赵晋更改容积率的征途中,时常需要变更设计。恒基中心于此也已牛刀小试,其隐患则在多年后陆续出现。

据南京龙虎网当时报道,市民陈汝(化名)花了近110万元购置恒基中心一套六楼住房。2004年入住后,问题接踵而至。一遇雨天,房屋就出现大面积渗水,而且地面有很多小裂缝,前后折腾三年,一直没彻底解决。2006年2月,开发商在陈汝家房屋内墙体与窗户连体处,打开一条4米长的排水沟,还发现墙内有大量积水。

陈汝曾去南京市规划局档案馆,调出房子的原始建筑设计图,让她吃惊的是,开发商将原本与外墙平行的东北角的弧形窗户向外延伸,房屋多出一个大理石空体平台。

建筑专家验房发现,该公寓以陈汝家所在楼层为界,上下楼层均在一个平面内,唯独六楼向外突出了一个平台,如一道花边雕塑把六层包起来,外围看起来非常美观,但里面全是空的。由于该公寓的外围墙体上没有排水管,一到雨天,整栋楼外墙面的雨水,就顺着陈家的外墙体倒灌入室内。

另一个困扰业主的问题,是恒基中心公寓外墙大理石的掉落。从2008年上半年开始,公寓B座外立面大理石就开始脱落。公寓裙楼上有500多户居民,裙楼下是多家商业网点,每天客流量达10万人次,大理石砖的掉落,使这一闹市区的安全被蒙上阴影,先后多辆车子被砸坏。

大理石坠落事件,一直持续到2012年。据《南京晨报》报道,大年初一下午,恒基中心公寓B座南面五楼,又有三块十几公斤重的大理石条坠下,砸在四楼平台上。幸好当天楼下客流量小,否则后果不堪设想。

对于坠石事件,物业公司和业委会向南京市住建委递交报告称,开发商在建设公寓时,未按照施工图施工,致使20层以下的外立面大理石脱落……

 

“激流勇退”

 

赵晋在其房产江湖中,以桀骜不驯著称。知情者称,这种习性赵晋在南京时代就已养成。江苏泰和地产在其早期发展中,时有对抗政府之举。

2004年, SARS过后,中国房价反弹,土地拍卖和加息伴随着新一轮房价的大涨,房地产发展的热潮已从京沪转向内陆城市。炒房之风随之盛行,常用手法之一,是“假退房真转让”:

楼盘开盘初期,“房虫”与开发商串通一气,先大口吃下房源,造成该楼盘“热销”假象,然后再在二手房市场上加价挂牌出让,找到下家后对房管部门谎称退房,解除合同,让下家和开发商重新签署购房合同,以此牟利。

为对付上述炒房,2004年4月1日,南京出台《加强商品房预售管理实施细则》,规定对所退房源的坐落、套型、面积、房价等内容进行公示,开发商必须将退出的房源统一交由房管部门,按照规定程序公开抽签摇号销售。

据《金陵晚报》报道,南京炒房禁令下达后,当月共有三个开发商将自己退回的14套期房房源交给南京房管部门公示,定于4月28日公开抽签摇号。然而这一首次公开抽签摇号却被取消了,原因是有人举报,14套期房退房的房源有问题,房管局调查发现,确有开发商将不符合条件的房源交来摇号,将其狠狠“涮”了一把。房管局一位人士透露,这个胆大的开发商就是江苏泰和地产。房管部门为此非常恼火。

2005年4月,南京市物价检查人员检查江苏泰和地产的收费情况时,发现该公司擅自向部分拆迁安置户收取大堂装修费、屋顶花园装修费。

   尽管如此,似乎并不影响江苏泰和地产的销售情况。2005年,南京市评出了2004年度房地产十强企业,该公司榜上有名。

蹊跷的是,2006年11月16日,这家公司从省会城市南京迁至偏远的淮安市,即赵少麟主政5年的淮阴市。2006年度,公司没有参加年检。

这一年,中国的房产市场并未出现波动。恰恰相反,虽然“国六条”、“十五条”等调控政策频出,但房价一路坚挺。在此背景下,江苏泰和地产的举动格外让人费解。不仅如此,2007年5月21日,该公司股东书面决定称,因公司长期没有业务,无力继续经营,决定停止经营活动,进行清算。

2007年5月24日,公司成立清算组,向淮安市工商局称,公司在迁入淮安后,多次对淮安市场进行调研考察,始终没有找到合适的开发项目,故没有开展经营业务。鉴于这种情况,公司没有在淮安市税务局申领税务登记证,但已在南京鼓楼区税务局批准注销税务登记证。

5月26日,该公司在《淮安日报》刊登注销公告。12月2日,该公司向淮安工商局递交公司注销登记申请。

房价疯涨之际,赵晋在南京注销的并非一家公司。2007年5月28日,江苏世昌实业举行股东会,也称因公司长期没有业务,无力继续经营,决定停止经营活动,进行清算。9天后,江苏鸿业投资以同样原因决定停止经营,进行清算。两家公司在2007年下半年申请注销。

至此,为赵晋早期原始积累立下汗马功劳的三大公司相继消失,事如春梦了无痕。

比它们稍早一些退出江苏官场的,是赵晋之父赵少麟。2006年12月,年满60岁的赵少麟卸去江苏省委常委、秘书长职务,名字出现在中国老龄事业发展基金会副理事长的职位上。

知情者称,按照惯例,赵少麟退休后,本来可以在江苏省政协任职,但他走了门路,选择了北上。

退休之前,赵少麟住在南京市傅厚岗。这是一条位于鼓楼区东北侧,东西长约400米的街巷,周边分布着民国政府外交部、李宗仁公馆等民国建筑,徐悲鸿、傅抱石等人曾在此居住。

傅厚岗28号,有三处独门小院,院内各有二层小楼,赵少麟住在中间的院子。自2006年后,这所小院常年铁门紧闭。

赵少麟退休后在江苏政坛为数不多的亮相,是2007年1月27日江苏省第十届人代会第五次会议开幕,他以中国老龄事业发展基金会副理事长的身份出席。

 

万豪中心与卓越

 

很多年后,南京人才明白,赵晋在2007年注销公司,并不仅仅是因为父亲淡出江苏官场而急流勇退,他还实现了自己的战略转移。

2003年之后,赵晋就开始布局北上,此后数年,发展重心逐步北移,南京只有一些项目处于收尾阶段。万豪中心和卓越SOHO(后更名为卓越名座)是其中的两个楼盘。

位于鼓楼区中山北路的万豪中心项目,是一个联建项目。早在2002年12月,江苏泰和地产与南京中商房产开发有限公司(以下简称南京中商房产)、南京三乐电气总公司签订协议,联建该项目,并于2006年7月签订《补充协议》,约定江苏泰和地产承担建设用地的拆迁安置补偿费用、土地出让金、设计费、城市建设规费等,南京中商房产承担全部建设费用。

2006年9月,江苏泰和地产将其在联建项目中的权利,转让给赵晋控制的江苏乾康房地产实业有限公司(以下简称江苏乾康地产)。

万豪项目于2007年9月预售,2008年10月26日,其工程主体结构封顶,总建筑面积124650平米,地上54层,建筑总高度为200米,有江苏第一高住宅工程之称。

但在未交房之前,万豪中心就遭受质疑。据《东方卫报》报道,2008年11月,就有业主反映,该项目中大多数精装修房源没有管道燃气。

该报记者发现,该项目1-9层为商用房,10层以上为住宅。住宅项目中,每层39套房子中,只有4套明厨明卫的房子安装了管道燃气,暗厨暗卫的房子则没有。南京市燃管处负责人称,从安全上考虑,暗厨暗卫达不到通风消防条件,不能安装管道燃气。

南京著名验房师丁渤称,开发商此举是在打擦边球,目的是增加建筑面积多赢利,因为如果严格按照设计规范,住宅部分就不应该出现暗厨暗卫。

   此外,也有业主质疑开发商的其他问题:该地块1999年购买,2006年建造,并将在2010年完工,按此计算已囤积10年,故导致房屋产权比国家规定少了10年;开发商的临时购房订购协议规定,如延迟交房,开发商将按每天总房价的0.3/10000赔付。但根据南京市的售房标准,每天应按总房价的5/10000赔付等。

赵晋系的另一项目卓越SOHO引发公众注意,是在2009年7月底。

这一年,在经过2008年房产降温后,随着救市政策的作用显现,中国的房产市场从年初的低价、平价全面转向涨价,南京的房产市场也在升温。7月中旬,仁恒江湾城发生了“深夜抢楼”事件,一周后,类似情景又在南京市中心重演。

2009年7月23日,南京丹凤街恒基中心,早上8点多就有人冒雨在售楼处外排队,至次日晚上已达200多人,现场维持秩序的辅警称,排队者在街头睡了一夜。他们等待的楼盘,要到7月25日晚上才能开盘。

这家楼盘就是卓越SOHO,位于珠江路劳动村地块。2007年,由赵晋控制的山东诚基房地产开发有限公司以1亿元拿下地块,用地总面积4735.5平米,南京泰亨房地产开发有限公司(以下简称南京泰亨地产)负责开发。

在广告宣传中,该楼盘为商业、金融业、公寓综合楼,建筑高度80米,地处城市中心,在楼上可东眺紫金山,北望玄武湖,周边超市、医院、学校一应俱全,配套成熟,交通便利,层高5.2米,可买一用二。

市民彻夜排队引起了《扬子晚报》的注意。该报记者在有关部门查到,该楼盘可上市销售1123套,实际土地使用年限只有40年,从2007年7月至2047年7月。

一个土地使用年限仅剩38年的项目,为何还有人连夜排队抢购?南京市房管局一位人士对该报记者表示,楼市迅速升温,不排除一些开发商刻意“炒作”,人为制造排队抢购的现象,借此抬高价格。

此前,南京搜房网也曾质疑过,卓越SOHO的产权是商业产权,开发商却宣称水电是民用标准。

这座大厦的房型也与其他楼盘不同。其1-4层是商铺,5-15层是住宅,每层有49户,商铺与住宅都是一种小户型。

当时有购房者提出疑问,他们买的房子为什么是鸽子笼式的小户型?为什么没有煤气?他们不知道,赵晋正在把在北方演练成熟的房产发展模式,推广回了自己的故乡。

 

南京再布局

 

在南京,似乎再也没有一个板块的城市化进程可比河西新城:十年架构,从一片荒芜河滩变身高楼林立。在经历了“十运会”“中国首届绿博会”“第四届世界城市论坛”后,河西新城发展大大提速,举办青奥会的契机更使其一日千里。

河西新城是南京的地王频出之地,和记黄埔、招商地产、北京金隅先后在此刷新南京地价纪录。这里也是腐败滋生之地,曾任河西新城开发建设指挥部常务副指挥长的南京市政府原副秘书长汪扬,担任过副指挥长的南京市委常委、建邺区委书记冯亚军,担任过指挥长的连云港书记李强,于2013-2014年先后落马。

尽管如此,这里的黄金土地,仍引得房产商竞相折腰。

2010年10月29日在南京的一次土地拍卖会上,一家名不见经传的江苏盛康商贸有限公司(以下简称江苏盛康商贸),以8.1亿元拿下河西大街(中部33-2)地块。

 从表面看,这家成立于2007年的公司注册资金仅500万元,却能在如此黄金地带拿地,似乎有点不可思议。细究其背景,其法人杭宁,其股东江苏乾康地产和江苏恒基商贸有限公司,均暴露出这家公司的真正主人。

在淡出南京的房产市场数年之后,赵晋又回来了。

这一年,中国的楼市可用火爆形容。在2009年政策全面放开救市之后,楼市疯狂最终引发中央出重手调控,此后四年,楼市进入了“最严厉宏观调控时代”,但各地房价除了2011年短暂低谷外,仍然坚挺。

赵晋的归来似乎正是时候。此时他早非吴下阿蒙,江苏盛康商贸成为他后期在南京发展的起点。

2010年11月,江苏盛康商贸出资2000万元,成立南京瀚海地产,以开发河西新城地块。在其规划中,该地块拟投资23亿元,从西北到东南依次建设三栋主体建筑,地上36层,建筑高度199米,地下4层,总建筑面积202315平米。

知情人称,这块工地后来曾经两次改图纸,一次是改内部结构,一次是将建筑高度从200米改到300米——这并不容易,但赵晋做到了。

其时,冯亚军于2013年1月出任南京市河西新城区开发建设指挥部常务副指挥长、建邺区委书记。消息人士告诉财新记者,赵晋曾送其张大千的画,并录像记录下来。

2011年1月,江苏盛康商贸再以3.16亿元,竞得原下关黄家圩商业金融用地。该地块项目用地面积19644.4平米,总建筑面积约10万平米。当年3月,江苏盛康商贸出资1000万元,成立南京德胜房地产开发有限公司(以下简称南京德胜地产),以开发该地块。

南京瀚海地产和南京德胜地产是赵晋后期发展的主要推动力。

 

2012年7月31日,在南京国土拍卖会上,南京瀚海地产以2.2亿元,拿下江宁汤山街道附近的G21商业混合用地。该地块东南至汤铜路,西北至现状,东北至纬七路,西南至汤山路。业内人士透露,该地块将全力配合汤山旅游开发计划。8月30日,该公司出资1000万元,成立南京荣宝置业有限公司,拟投资6.28亿元,建设4栋8层的酒店、15栋4层的商办楼及1栋3 层商办楼。

2012年7月31日,南京德胜地产以3.05亿元拿下汤山2012G18骨胶厂地块。11月26日,该公司出资1000万元,成立南京世昌置业有限公司,以开发该地块。

2013年5月9日,南京德胜地产以2.69亿元拿下原下关区南京铁道职业技术学院地块,为商办混合用地,使用年限40年,总面积15222.3平米,实际出让面积12827.6平米。6月6日,该公司出资2000万元,成立南京瑞祥置业有限公司,拟建35层、8层各一幢商务办公楼,总建筑面积54836.6平米,

2013年6月19日,南京德胜地产以3.51亿元拿下江宁区东山街道新河村2013G28地块,地块东至小龙湾路,南至规划道路,西至规划道路,北至金箔路,为商办混合用地,占地面积16150.3平米,总建筑面积118068.6平米。8月15日,该公司出资2000万元,成立南京永淳置业有限公司,拟在此地建设2栋33层商办楼。

2013年10月23日,南京德胜地产以4.3亿元拿下栖霞区尧化街道尧佳路以北地块。地块东至金尧路,南至尧佳路,西至规划道路,北至三号东路,为商办混合用地,实际出让面积36095.93平米。

知情者称,该地块当初通过与尧化街道联合招商,准备引进上市公司永辉超市,拟建城市综合体,也做好了方案设计,但在地块挂牌出让时,南京德胜地产突然参与竞拍,竞得了这块土地。

12月2日,该公司出资1000万元,成立南京隆悦置业有限公司,以开发该地块……

 

赵晋在下着一盘很大的棋。他的眼光越过了南京市中心,开始布局栖霞区、江宁区等。南京之外,则是天津、济南、杭州、唐山……

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